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부동산 분쟁

 
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1. 공익사업으로 인한 토지보상

국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다. 이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지, 물건 등 소유자와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결하여 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다. 그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 토대로 이 제도를 시행하고 있습니다.

■ 토지수용절차와 구제방안

① 사업인정

사업인정은 토지를 수용 또는 사용하고자 하는 사업이 토지수용법 제3조 각호에 열거되어 있는 공익사업에 해당하는 것임을 인정하는 행정처분입니다. 사업인정은 수용절차의 제1단계로서 원칙적으로 건설교통부장관이 행합니다. 건설교통부장관이 사업인정을 하게 되면 그 내용을 지체 없이 사업자, 토지소유자, 관계인 및 관계도지사에게 통지하고 관계 시 또는 도에서 발행하는 공보에 토지의 세목을 공고하여야 하며, 이때부터 기업자, 소유자 및 관계인에게 공익사업에 따른 권리, 의무가 발생하게 됩니다. 사업인정을 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권으로 하여금 목적물에 관한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의 효력을 발생시킵니다.

② 토지 및 물건조서의 작성

수용할 목적물의 범위를 확정하는 절차로서 이는 수용할 토지 및 물건의 구체적, 개별적 현황의 조사결과를 토대로 하여 작성됩니다. 기업자는 사업인정의 고시가 있은 후에는 토지 및 물건을 조사할 수 있는 권리를 가짐과 동시에 토지 및 물건의 조서를 작성할 의무를 집니다.

③ 협 의

수용할 토지의 범위, 수용시기, 손실보상 등에 관한 기업자와 피수용자간의 교섭행위입니다. 토지수용법은 수용절차에 있어 협의전치주의를 취하기에 재결신청 전 반드시 피수용자와 협의를 해야 하며, 협의절차를 거치지 아니하고 재결을 신청하는 것은 위법이며 성립될 수 없습니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 이하 ‘동법’이라 함, 제26조 제1항).

④ 화 해

토지수용위원회 소위원회(위원 3인으로 구성)가 재결 전 기업자 및 피수용자로 하여금 이해관계를 서로 양보하여 원만하게 분쟁이 해결될 수 있도록 권고하여 합의가 이루어지도록 하는 것을 말합니다(동법 제40조). 화해는 재결신청 후의 절차라는 점에서 협의 성립과는 구별되고, 재결 전 절차라는 점에서 재결과도 구별됩니다.

⑤ 재 결

재결이란 수용의 마지막 단계로서 기업자 및 피수용자에게 권리, 의무를 발생, 변경하게 되는 토지수용위원회의 형성적 행정처분입니다(동법 제34조). 토지수용위원회의 재결에 대하여는 이의신청을 할 수 있고(동법 제83조, 제84조), 그 이의신청의 재결에 대하여 불복이 있는 경우 재결서가 송달된 날로부터 1월 이내에 행정소송을 제기할 수 있습니다(동법 제85조).

⑥ 행정소송

사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없습니다. 그리고 제85조제1항에 따른 기간 이내에 소송이 제기되지 아니하거나 그 밖의 사유로 이의신청에 대한 재결이 확정된 때에는 민사소송법상의 확정판결이 있은 것으로 보며, 재결서 정본은 집행력 있는 판결의 정본과 동일한 효력을 가집니다(법 제86조 제1항).

⑦ 보상금증액청구소송(법 제85조 제2항)

보상금증감청구소송은 보상금에 대한 직접적인 이해당사자인 사업시행자와 토지소유자 및 관계인이 보상금의 증감을 소송의 제기를 통해 직접 다툴 수 있도록 하는 당사자소송입니다. 보상금증감청구소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 합니다.


2. 보상기준

① 토 지

공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.
※ 채권보상 사업시행자가 국가나 공공단체인 경우에는 다음의 기준에 따라 채권으로 보상 할 수 있습니다.
- 대상 본인이 희망하는 경우
부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 3천만원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우
- 상환기간 : 5년 이내
- 채권이율 : 1년 만기 정기예금 금리이상

② 건물 기타 지장물

이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다

③ 영업보상

공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다

④ 휴업보상

휴업보상의 경우에는 3개월의 범위 내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.

⑤ 폐업보상

폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.
※ 폐업보상대상
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시ㆍ군ㆍ구의 장이 인정하는 경우

⑥ 권리 및 기타보상

광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.
- 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다

⑦ 사업구역 밖의 보상

공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함)가 사업시행으로 인하여 하천이나 호수 등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구 안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.
공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 실제피해액을 확인할 수 있는 때에 그 피해에 대하여 보상합니다

⑧ 영농손실보상

사업지구 내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물조수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
※ 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미