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부동산 분쟁

 
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1. 부동산 매매계약의 취소권

소송실무상 주로 문제되는 매매계약 취소와 관련하여 민법 제109조에 의해 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에 취소할 수 있습니다. 이를 ‘동기의 착오’라 하는데, 내심의사를 형성하는 과정에서 잘못 인식한 사실을 바탕으로 외부로 의사를 표시하는 것으로, 판례는 매매대상 토지 중 20∼30평 가량만이 도로에 편입될 것이라는 중개인의 말을 믿고 주택 신축을 위하여 토지를 매수하였고 그와 같은 사정이 계약 체결 과정에서 현출되어 매도인도 이를 알고 있었는데 실제로는 전체 면적의 약 30%에 해당하는 197평이 도로에 편입된 경우 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다’고 판시하고 있습니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결)


2. 계약금계약의 해제권

계약금(契約金)이란 계약체결시 또는 계약성립 후 채무의 이행기까지 계약의 징표로서 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 또는 기타의 유가물을 말하며, 민법은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보고 있습니다. 판례는 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)


3. 부동산 매매계약의 해제권

매매계약을 해제하려면 ① 민법 제544조에 따라 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행을 하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 때에 해제의 의사표시가 반드시 필요합니다. ② 민법 제546조에 따라 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. ③ 판례는 사정변경으로 인한 해제의 가능성을 인정하고 있으며, 부수적 의무의 불이행의 경우에도 계약해제를 인정하는 입장도 존재합니다.