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부동산 분쟁

 
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1. ‘권리금’이란

권리금이란 일반적으로 용익권(用益權)·임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전을 말합니다. 즉, 상가권리금이란 기존의 영업상에서 발생하는 영업권의 일종으로 통상적으로 상가매매, 임대 거래시 인정되고 있는 권리로서 임차인이 상가 주인에게, 또는 前 상가 운영을 하던 임차인에게 지급하는 금전적 급부를 말합니다. 상가권리금에 관한 법률적 규정은 없지만, 관행적으로 이루어지고 있으며, 일반적으로 인정되어지는 것이 현실입니다.


2. 권리금에 관한 소송실무례

권리금을 인정받을 수 있는 방법의 하나는 임대차계약시 계약서상에 특약사항으로 권리금반환의 약정을 하고 이를 명기한 경우에는 권리금 반환청구가 가능할 수 있습니다. 계약서상에 특약을 명시하지 아니한 경우 상가를 활성화시켜서 차기 임차인에게 권리금을 받고 나가는 방법이 존재합니다.

● 관련법률

『상가임대차보호법』

제10조의 3 [권리금의 정의 등]
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의 4 [권리금 회수기회 보호 등]
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

제10조의5(권리금 적용 제외)
제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13.]

제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등)
국토교통부장관은 임차인과 신규 임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

제10조의7(권리금 평가기준의 고시)
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13.]


3. ‘시설비’란

시설비란 상가 임대 분양시 또는 상가 임대차계약 후에 상가의 운영을 위하여 설치하게 되는 시설투자에 들인 비용을 말하는데, 이는 일정한 범주 안에 포함되면 기간 만료시 반환청구가 가능합니다. 단, 모든 시설비가 반환청구 되는 것은 아니고 시설비가 ‘유익비’로 인정되는 경우에 한하여 시설비를 임대인에게 청구할 수 있는 것입니다. 유익비란, 임차인이 상가 운영을 위하여 설치하는 시설물(설비투자) 중에서 건물자체의 가치를 객관적으로 높일 수 있게끔 설치되는 비용으로서 이는 시설비 청구가 가능합니다. 즉, 인테리어 공사시 바닥이나 건물외벽, 벽면, 계단설치 등은 건물 자체의 효용을 높이고 가치향상에 기여하기 때문에 유익비에 포함되어 반환청구가 가능하나, 특정한 영업을 위하여 설치되어지는 부분의 시설물(탁자, 조명, 장식, 내부 인테리어)등은 유익비로서 청구하기에는 어렵습니다.


4. 시설비에 관한 소송실무례

(1) 내부시설공사의 경우 : 판례는 기본적 내부시설공사를 한 경우 유익비인가의 여부는 기본적 내부시설공사가 마무리되지 아니한 상태에서 내부시설공사를 하였는지를 기준으로 마무리 공사를 하지 아니한 상태에서 바닥, 천정, 벽체 등을 공사한 경우에는 유익비로 인정합니다(대전지방법원 2002. 7. 10. 선고 2001가합4822). 이에 해당되지 아니하는 경우 하수도시설, 창고, 온돌시설, 천장, 주방타일, 전기시설, 입구처마, 입구 하수도 맨홀공사 등의 경우 유익비로 인정하지 않고 있습니다(대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다31837 판결).

(2) 외부시설공사의 경우 : 판례는 외부시설의 경우 토지임차인의 지상물매수청구의 대상으로 인정될 여지는 있으나, 대체로 유익비, 부속물매수청구의 대상으로는 인정하지 않고 있습니다. 그 예로 스텐상화 유리출입문, 아치형 통로, 간판, 건물 빈터의 화장실, 건물과 건물 사이의 별도의 지붕 및 통로 바닥 타일의 설치비 등은 임차목적물에 대한 객관적 가치증가로 볼 수 없는 경우로 판단하고 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다18086 판결).