1. ‘분양권’이란

분양권이란 주택을 사고자 하는 사람들이 새 아파트 청약신청을 하여 당첨이 되고난 후 계약을 하게 되면 생기는 권리를 말하는데, 아파트나 상가의 소유권으로서 청약통장 등에 의해 분양받은 자가 취득한 부동산에 대한 권리를 말합니다. 구분소유권으로 해당 부동산에 대한 평형과 동, 호수가 확정되어 있으며, 분양권 취득시 주택에 해당되지 않으므로 취득세는 없으나 양도시 양도세는 납부해야 합니다. 유사한 의미로 입주권은 재개발이나 재건축 등의 정비 사업 또는 택지개발사업 시행에 있어 조합원인 자가 부동산을 우선 취득할 수 있는 권리로서 아파트 등을 분양받을 수 있는 권리입니다. 따라서 평형은 확정되어 있으나 동과 호수는 미정인 셈이고, 권리의 발생 시기는 관리처분계획인가 이후입니다.


2. 소송실무례 : 아파트 분양광고

판례는 A아파트의 분양광고의 내용은 ‘청약의 유인’으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이라는 입장이며, 선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양되는 당해 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동ㆍ호수ㆍ평형ㆍ입주예정일ㆍ대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 당해 아파트 및 그 부대시설의 외형ㆍ재질ㆍ구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는데, 분양계약의 당해 아파트에 관한 외형ㆍ재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건이 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보고 있습니다. 이에 따라 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 당해 아파트의 외형ㆍ재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 당해 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 판시하였습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결)


3. 소송실무례: 아파트분양계약을 시공사가 아닌 분양대행사를 통해 체결한 경우

분양계약의 체결시 시공회사가 직접 분양자를 모집하기보다는 주로 분양대행사를 통해 계약을 체결하는 것이 실무상 빈번합니다. 이에 따라 분양대행사들이 계약성사에만 집중하여 부대시설에 관한 허위사실 적시, 투자권유, 수익률보장 등 각종 미사여구를 동원하는 경우가 있을 수 있는 바, 피분양자는 이에 현혹되어서는 아니 되며, 거래조건에 대하여 분양계약서에 명시를 요구하는 등 적극적으로 권리보장의 수단을 강구해야합니다. 판례는 분양대행사 직원의 불법행위에 대하여 시행사의 사용자 책임을 인정한 바, 민법 제756조 의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다는 입장입니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결)