안녕하세요. 상가주택 신축공사 건축주 김종규입니다.

신축공사 중 시공사와의 분쟁이 아래와 같이 발생하고, 서로 협의는 하였지만

합의점을 도출하기는 어려운 상황이고 현재는 공사 중지 상태입니다.

전반적으로 궁금한 사항은 아래와 같습니다.

1. 소송 진행시 피해액 청구 가능 범위

2. 소송에서의 승소 가능성

3. 공사타절 시 정산방법 및 유의사항

4. 공사타절 후, 소송시 시공사에서 공사중인 건물에 유치권을 행사할 수 있는지 여부

   (시공사에서는 인테리어 비용 및 공기 산정 잘못은 인정하지만 건축주의 공사 중지 및 현장 대리인 변경 요청으로 피해액이 발생했다고 주장)

5. 소송 전 시공사에게 할 수 있는 가압류 종류

6. 소송에서 승소하였지만 시공사에서 피해액을 보상하지 않을 경우 대응 방안

검토하신 후, 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

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1. 개요

  1) 건축계약 현황

     - 공 사 명 : 해운대 중동 상가주택 신축공사

     - 공사장소 : 부산광역시 해운대구 중동 298-13번지

     - 계약일자 : 2022년 07월 02일        

     - 착공일자 : 2022년 07월 11일                

     - 준공예정일자 : 2022년 11월 25일

     - 계약금액 : 일금 사억이천팔백오십팔만원정

     * 특이사항

      · 설계서와 산출내역서가 다를 경우 설계서를 우선함

      · 제품 납품은 스펙북 기준

  2) 공사 진행 주요 현황(붙임 1의 세부내역 참조)

     - (계약체결) 22년 07월 02일 계약서^* 체결

       * 설계서 및 스펙북에 인테리어에 대한 품목과 사양이 지정되어 있으며, 설계서 및 스펙북을 기준으로 시공사에서 물량 산출 및 단가를 적용하여 산출내역서를 작성하였음

     - (부실시공) 착공 이후, 시공사는 현장 대리인이 상주하지 않고 공사를 진행하고, 건축주 및 감리사에 의해 부실시공에 대한 지적을 수차례 받음

     - (공사기간 연장) 시공사의 부실시공 및 공사기간 산정 오류 등에 기인하여 공사 기간이 상당기간 지연되었으며, 시공사의 요청에 의해 준공예정일자는 지체상금에 대해 차후 협의하는 조건으로 2023년 03월 31일까지로 연장됨

     - (산출내역 오류) 현재 공조 공사가 진행(현재 공정률 약 50% 추정)되는 중 시공사는 계약당시 인테리어 금액 산정 오류, 공사 기간 산정 오류, 인테리어 스펙 미확인 등 시공사의 실수를 인정하였음

     - (공사비 증액 분쟁) 시공사는 시공사의 실수는 인정하지만 금전적인 피해는 볼 수 없다며, 공사비의 증액을 건축주에게 100% 부담할 것을 요청하였고, 건축주는 시공사와의 상생 협력 차원에서 증액 비용의 25% 부담하는 조건을 제시하였으나, 시공사는 거절하였음

     - (공사 중단) 시공사는 인테리어 공사비 미협의를 사유로 공사 진행을 일방적으로 중단한 상태임

2. 분쟁 사항

  1) 시공사 의견

    - 산출내역서 작성 실수는 인정하지만 그 동안 공사를 진행하면서 건축주의 공사 중지 요청, 건축주의 현장 소장 교체 요청, 물가변동으로 인한 공사비 증가 등으로 인한 손해가 발생하였음에도 청구하지 않았기 때문에 인테리어 공사비의 증액 비용은 건축주가 부담할 것을 요구

  2) 건축주 의견

    - 계약서상 산출내역서 대비 설계서를 우선한다고 명시되어 있어 시공사의 귀책사유이며, 설계서의 품목과 사양을 적용하여 시공사에서 책임 시공하여야 함

    - 건축주의 공사 중지 요청 및 현장 소장 교체 요청은 계약서에 근거하여 시공사의 부실 시공 및 현장 소장 미상주의 사유로 발생하였고, 시공사에 발송한 공문 이후 별도의 이의제기 회신이 없었으며, 피해에 대한 합의서와 구두 약속

       하였기 때문에 시공사의 손해를 인정할 수 없음

    - 본 계약은 총 공사기간 약 4.5개월의 단기 기간의 공사이며, 공사 진행 중 물가변동으로 인한 공사비 증액 요청은 없었음에도 불구하고, 인테리어 공사비 산정 오류 발견 시점에 물가변동을 사유로 증액을 요청하는 것은 수용하기.    

      어려움      

3. 손해 추정액 : 18,500만원

  1) 인테리어 추가 금액 : 10,000만원

    * 근거자료 : 인테리어 예정금액(18,240만원) - 산출내역서상 인테리어 산정 금액(8,240만원) = 10,000만원

    * 인테리어 예정금액은 추정치이며, 시공사 재선정시 구체적인 금액 산출 가능

    * 산출내역서상 인테리어 산정 금액은 시공사에서 산출한 금액임

  2) 현장 감독관 미상주에 따른 현장 감독관 인건비(2개월) : 800만원

    * 근거자료 : 시공사 합의서

  3) 부실 시공에 따른 손해 배상액 : 2,000만원

    * 근거자료 : 손해 배상에 대한 동의 녹취록

  4) 지체상금 : 2,700만원

    * 근거자료 : 도급계약서 11. 지체상금율 0.5/1,000 적용

    * 산출내역 : 428,580,000 * 0.5/1,000 * 126일 =   2,700만원

  5) 시공사 재선정시 추가 비용 : 3,000만원

    * 근거자료 : 공사타절된 현장의 경우, 통상적으로 시공사 선정시 추가 비용 발생