1. 계약서 없는 공사의 공사대금 회수

당사자 사이에 공사대금의 지급시기에 관하여 약정이 없는 경우, 공사대금의 지급시기는 관습이 있으면 관습에 의하고, 관습이 없으면 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 하며, 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 합니다(민법 제665조 제1항, 제656조 제2항). 건축주가 공사대금을 미지급하여 공사대금에 대한 분쟁발생시 공사대금의 지급시기 약정에 따라 주장할 수 있는 방법이 다릅니다.

분할급의 경우 일정한 기간 동안 정액을 분할하여 지급하는 방법과 기성고의 비율에 따라 지급하는 방법이 있습니다. 수급인은 약정한 변제기에 도달한 일부 공사대금의 지급과 그 이후의 공사진행이 동시이행관계에 있음을 주장할 수 있습니다. 소송실무에서 후급약정 중 신축건물을 임대, 분양하여 임대차보증금 또는 분양대금으로 공사대금을 지급한다는 약정을 하는 경우가 많습니다. 이와 같은 약정만으로 공사대금지급의 불확정기한을 정한 것이라 볼 수 없으나 수급인은 공사대금채권의 보전을 위해 목적부동산을 가압류함으로써 공사대금채무지체에 관한 건축주의 책임을 물을 수 있습니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다60685 판결).


2. 기성고 산정과 기성대금 회수

도급인이 수급인에게 기성고에 따라 공사대금을 수차례 나누어 지급하기로 약정한 경우나 공사계약이 중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 도급인은 기성고를 확정하여 수급인에게 기성공사대금을 지급하여야 합니다. 실무상 공사 도중에 계약이 해제되어 미완성 부분이 있는 경우라도 그 공사의 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 관해서만 실효되어 수급인은 해제된 상태 그대로의 건물을 도급인에게 인도할 의무가 있고, 도급인은 그 건물의 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급할 의무가 있습니다.

기성고의 산정방법으로는 공사비지급의무가 발생한 시점을 기준으로 하여 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는데 소요될 공사비를 합한 전체 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 정합니다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결).


3. 추가공사대금의 회수

시공 도중 당초의 공사에 비해 동종공정상 시공면적을 원계약보다 늘리는 경우, 건물의 골조공사만 계약하였다가 외벽공사까지 계약하는 경우, 설계변경이 필요한 경우 추가공사대금이 발생하게 됩니다. 일반적으로 수급인의 추가공사대금채권이 인정되기 위해서는 도급인과 수급인 사이에 추가공사의 시행 및 추가공사대금지급에 관해 별도의 약정이 있어야 합니다. 그런데 공사현장에서 추가공사약정이 서면약정대신 구두로 이뤄지게 되는 경우가 많은데, 이 경우 공사도급계약의 목적, 수급인이 추가공사를 하게 된 경위, 추가, 변경 공사의 내용, 물량내역서와 산출내역서의 비교, 추가공사에 소요된 비용의 전체 공사대금에서의 차지하는 비율 등 제반사정을 종합하여 추가공사약정의 인정여부를 판단해야 합니다.

일반적으로 건축면적의 증가와 같은 양적 추가공사의 경우 동일성이 인정되므로 당초 공사도급계약상 단가를 기준으로 추가공사대금을 산정하고, 동일성이 인정되지 않는 추가공사의 경우 공사단가에 따른 공사대금을 지급하기로 약정한 것으로 볼 수 없어 추가공사완료시의 공사단가를 기준으로 합니다. 따라서 추가공사임에 해당함을 밝히는 것이 중요합니다.

따라서, 추가공사대금을 안전하게 회수하기 위한 가장 중요한 방안은 설계변경, 공기연장 등의 사유가 발생할 때마다 상대방의 귀책에 의하여 해당 사유가 발생하였으며 그에 따라 공사기간의 연장 혹은 공사대금의 증액을 요청한다는 통지를 공문이나 내용증명의 방식으로 상대방에게 발송해 두는 것이며, 나아가 추가공사의 내역 및 해당 대금의 약정에 관한 객관적인 증거들을 확보해 두는 것입니다.