1. 유치권이란

수급인이 건물을 축조한 경우에 공사대금채권의 변제를 받을 때까지 그 건축물의 인도를 거절하고 이를 유치할 수 있습니다. 유치권은 수급인의 공사대금채권을 보장하는 데 직접적인 기능을 합니다.


2. 유치권의 성립요건

(1) 그 대상이 타인소유의 건물일 것

수급인이 공사를 하다가 중단된 경우에 자신이 건축하던 건축물에 대하여 유치권을 행사하는 경우가 많은데, 건축물의 상태가 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없다면 이는 토지의 정착물로 보아 유치권의 성립을 부정합니다(대법원 1993. 3. 26.자 2007마98 결정). 또한, 수급인이 시공한 건물이 독립된 건물로 인정될 경우에도 수급인 자신의 비용으로 건축한 건물로서 수급인 원시취득한 것으로 인정되는 경우에는 자기소유 건물이므로 이에 대하여 유치권이 성립하지 않게 됩니다(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116판결).

(2) 유치권의 피담보채권이 공사대상이 된 건물에 관해 발생하였다는 견련성

건축자재대금채권은 자재를 공급받은 건물 신축공사 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 수급인이 건물신축공사에 사용함으로써 건물에 부합되었다하더라도 건축자재 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고는 할 수 없습니다.

(3) 유치권의 피담보채권이 변제기에 있을 것

변제기 이전에는 유치권이 성립하지 않으며 수급인이 공사대금채권의 변제기를 연장해주면 유치권은 상실하게 됩니다.

채무자 소유건물에 관해 증축공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다고 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사가 완공되어 공사대금채권을 취득함으로써 유치권이 성립하는 경우 수급인은 부동산경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214). 

(4) 채권자가 반드시 목적물을 점유할 것

목적물의 점유는 간접점유도 포함하는데, 간접점유가 인정되기 위해서는 직접점유자와 간접점유자 사이에 점유매개관계가 인정되어야 합니다. 건물 전체에 대한 유치권을 주장하는 경우 건물 중 일부를 임차한 임차인이 직접점유하고 있었다면, 임차인에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 건물소유자뿐이므로 임대차계약은 유치권을 주장하는 자와 임차인 사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 될 수 없어서 유치권을 주장하는 자의 점유를 인정할 수 없습니다.


3. 유치권과 다른 권리의 우선관계

실무상 유치권을 취득한 자와 부동산상의 다른 권리자 사이에 우열관계를 다투는 경우가 많습니다. 특히 경매절차의 근저당권자나 매수인과 유치권자 사이에 권리의 우선관계를 다투는데, 경매절차의 매수인이나 근저당권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기하거나, 반대로 유치권자가 유치권확인소송을 제기합니다. 우열관계 여부판단은 유치권자의 유치권의 취득시점과 경매절차상 압류의 효력발생시기를 기준으로 하여 앞선 쪽이 우선하는 것으로 봅니다.